Kennisbank voor het notariaat
Wetstoelichting

Erfpacht (art. 5:85 - 5:100 BW)

Bijgewerkt tot 01-02-2024 Auteur prof. mr. J.W.A. (Jeroen) Rheinfeld

1 AlgemeenHet recht van erfpacht is een beperkt zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander (de blote eigenaar c.q. erfverpachter) te houden en te gebruiken. Een beperkt recht is een recht dat is afgeleid uit een meer omvattend recht, het recht dat met het beperkte recht is bezwaard (art. 3:8 BW). Het recht van erfpacht kan alleen op zaken worden gevestigd en niet op vermogensrechten. Ook kan het recht in één of meer appartement…

Verder lezen?

Om dit document te kunnen bekijken, moet u ingelogd zijn.

Geen inloggegevens?

Heeft u nog geen inloggegevens, dan kunt u een abonnement afsluiten.

Bent u werkzaam op het notariële en/of fiscale werkterrein en wilt u het gebruik van Via Juridica ervaren?
Vraag een gratis proefabonnement aan en probeer Via Juridica één maand uit!

Voor (voltijd)studenten is een gratis studentenabonnement beschikbaar.


Gebruikers van Via Juridica

Bekijk alle

Wet- en regelgeving


Artikel 85

  • 1

    Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.

  • 2

    In de akte van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de canon - te betalen.


Artikel 86

Partijen kunnen in de akte van vestiging de duur van de erfpacht regelen.


Artikel 87

  • 1

    Een erfpacht kan door de erfpachter worden opgezegd, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald.

  • 2

    Een erfpacht kan door de eigenaar worden opgezegd, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. Na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht de waarde die de erfpacht dan heeft aan de erfpachter te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen.

  • 3

    Een beding dat ten nadele van de erfpachter van het vorige lid afwijkt is nietig. In de akte van vestiging kan aan de eigenaar de bevoegdheid worden toegekend tot opzegging, behoudens op grond van tekortschieten van de erfpachter in de nakoming van zijn verplichtingen.


Artikel 88

  • 1

    Iedere opzegging geschiedt bij exploit. Zij geschiedt tenminste een jaar voor het tijdstip waartegen wordt opgezegd, doch in het geval van artikel 87 lid 2 tenminste een maand voor dat tijdstip.

  • 2

    In het geval van artikel 87 lid 2 weigert de bewaarder de inschrijving van de opzegging als niet tevens wordt overgelegd de betekening daarvan aan degenen die in de openbare registers als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht stonden ingeschreven.


Artikel 89

  • 1

    Voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar.

  • 2

    Hij mag echter zonder toestemming van de eigenaar niet een andere bestemming aan de zaak geven of een handeling in strijd met de bestemming van de zaak verrichten.

  • 3

    Voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald, heeft de erfpachter, zowel tijdens de duur van de erfpacht als bij het einde daarvan, de bevoegdheid gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger onverplicht zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen, weg te nemen, mits hij de in erfpacht gegeven zaak in de oude toestand terugbrengt.


Artikel 90

  • 1

    Voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald, behoren vruchten die tijdens de duur der erfpacht zijn afgescheiden of opeisbaar geworden, en voordelen van roerende aard, die de zaak oplevert, aan de erfpachter.

  • 2

    Voordelen van onroerende aard behoren aan de eigenaar toe. Zij zijn eveneens aan de erfpacht onderworpen, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald.


Artikel 91

  • 1

    In de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpacht niet zonder toestemming van de eigenaar kan worden overgedragen of toebedeeld. Een zodanige bepaling staat aan executie door schuldeisers niet in de weg.

  • 2

    In de akte van vestiging kan ook worden bepaald, dat de erfpachter zijn recht niet zonder toestemming van de eigenaar kan splitsen door overdracht of toedeling van de erfpacht op een gedeelte van de zaak.

  • 3

    Een beding als in de vorige leden bedoeld kan ook worden gemaakt ten aanzien van de appartementsrechten, waarin een gebouw door de erfpachter wordt gesplitst. Het kan slechts aan een verkrijger onder bijzondere titel van een recht op het appartementsrecht worden tegengeworpen, indien het in de akte van splitsing is omschreven.

  • 4

    Indien de eigenaar de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert of zich niet verklaart, kan zijn toestemming op verzoek van degene die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin de zaak of het grootste gedeelte daarvan is gelegen.


Artikel 92

  • 1

    Behoort de erfpacht toe aan twee of meer personen, hetzij als deelgenoten hetzij als erfpachter van verschillende gedeelten van de zaak, dan zijn zij hoofdelijk verbonden voor de gehele canon die tijdens hun recht opeisbaar wordt, voor zover deze niet over hun rechten verdeeld is.

  • 2

    Na overdracht of toedeling van de erfpacht op de zaak of een gedeelte daarvan of van een aandeel in de erfpacht zijn de verkrijger en zijn rechtsvoorganger hoofdelijk verbonden voor de door laatstgenoemde verschuldigde canon die in de voorafgaande vijf jaren opeisbaar is geworden.

  • 3

    In de akte van vestiging kan van de vorige leden worden afgeweken, doch van het tweede lid niet ten nadele van de verkrijger.


Artikel 93

  • 1

    De erfpachter is bevoegd de zaak waarop het recht van erfpacht rust, geheel of ten dele in ondererfpacht te geven, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald. Aan de ondererfpachter komen ten aanzien van de zaak niet meer bevoegdheden toe dan de erfpachter jegens de eigenaar heeft.

  • 2

    De ondererfpacht gaat bij het einde van de erfpacht teniet, tenzij deze eindigt door vermenging of afstand. De eigenaar kan voor de ter zake van de erfpacht verschuldigde canon het recht van erfpacht vrij van ondererfpacht uitwinnen. Het in de vorige zinnen van dit lid bepaalde geldt niet, indien de eigenaar bij een in de openbare registers ingeschreven notariële akte heeft verklaard met de vestiging van de ondererfpacht in te stemmen.

  • 3

    Voor de toepassing van de overige artikelen van deze titel wordt de erfpachter in zijn verhouding tot de ondererfpachter als eigenaar aangemerkt.


Artikel 94

  • 1

    De erfpachter is bevoegd de zaak waarop het recht van erfpacht rust, te verhuren of te verpachten, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald.

  • 2

    Na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht een bevoegdelijk aangegane verhuur of verpachting gestand te doen. Hij kan nochtans gestanddoening weigeren, voor zover zonder zijn toestemming hetzij de overeengekomen tijdsduur van de huur langer is dan met het plaatselijk gebruik overeenstemt of bedrijfsruimte in de zin van de zesde afdeling van titel 4 van Boek 7 is verhuurd voor een langere tijd dan vijf jaren, hetzij de verpachting is geschied voor een langere duur dan twaalf jaren voor hoeven en zes jaren voor los land, hetzij de verhuring of verpachting is geschied op ongewone voor hem bezwarende voorwaarden.

  • 3

    Hij verliest de bevoegdheid gestanddoening te weigeren, wanneer de huurder of pachter hem een redelijke termijn heeft gesteld om zich omtrent de gestanddoening te verklaren en hij zich niet binnen deze termijn heeft uitgesproken.

  • 4

    Indien de eigenaar volgens de vorige leden niet verplicht is tot gestanddoening van een door de erfpachter aangegane verhuring van woonruimte waarin de huurder bij het eindigen van de erfpacht zijn hoofdverblijf heeft en waarop de artikelen 271 tot en met 277 van Boek 7 van toepassing zijn, moet hij de huurovereenkomst niettemin met de huurder voortzetten met dien verstande dat artikel 269 lid 2 van Boek 7, van overeenkomstige toepassing is.


Artikel 95

Tot het instellen van rechtsvorderingen en het indienen van verzoeken ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak die zowel het recht van de eigenaar als dat van de erfpachter betreft, is ieder van hen bevoegd, mits hij zorg draagt dat de ander tijdig in het geding wordt geroepen.


Artikel 96

  • 1

    Gewone lasten en herstellingen worden door de erfpachter gedragen en verricht. De erfpachter is verplicht, wanneer buitengewone herstellingen nodig zijn, aan de eigenaar van deze noodzakelijkheid kennis te geven en hem gelegenheid te verschaffen tot het doen van deze herstellingen. De eigenaar is niet tot het doen van enige herstelling verplicht.

  • 2

    De erfpachter is verplicht de buitengewone lasten die op de zaak drukken te voldoen.

  • 3

    In de akte van vestiging kan van de vorige leden worden afgeweken.


Artikel 97

  • 1

    Indien vijf en twintig jaren na de vestiging van de erfpacht zijn verlopen, kan de rechter op vordering van de eigenaar of de erfpachter de erfpacht wijzigen of opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter kan worden gevergd.

  • 2

    De rechter kan de vordering onder door hem vast te stellen voorwaarden toewijzen.

  • 3

    Rust op de erfpacht of op de zaak een beperkt recht, dan is de vordering slechts toewijsbaar, indien de beperkt gerechtigde in het geding is geroepen en ook te zijnen aanzien aan de maatstaf van lid 1 is voldaan.


Artikel 98

  • 1

    Wanneer de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd, is verstreken en de erfpachter de zaak niet op dat tijdstip heeft ontruimd, blijft de erfpacht doorlopen, tenzij de eigenaar uiterlijk zes maanden na dat tijdstip doet blijken dat hij haar als geëindigd beschouwt. De eigenaar en de erfpachter kunnen de verlengde erfpacht opzeggen op de wijze en met inachtneming van de termijn vermeld in artikel 88.

  • 2

    Ieder beding dat ten nadele van de erfpachter van dit artikel afwijkt, is nietig.


Artikel 99

  • 1

    Na het einde van de erfpacht heeft de voormalige erfpachter recht op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen.

  • 2

    In de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpachter geen recht heeft op de in het eerste lid bedoelde vergoeding:

    • a.

      indien aan de in erfpacht gegeven grond een andere functie was toegedeeld dan die van woningbouw;

    • b.

      indien de erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd;

    • c.

      indien de erfpacht geëindigd is door opzegging door de erfpachter;

    • d.

      voor zover de gebouwen, werken en beplantingen onverplicht waren aangebracht en hij ze bij het einde van de erfpacht mocht wegnemen.

  • 3

    De eigenaar is bevoegd van de door hem ingevolge dit artikel verschuldigde vergoeding af te houden hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft.


Artikel 100

  • 1

    De erfpachter heeft een retentierecht op de in erfpacht uitgegeven zaak totdat hem de verschuldigde vergoeding is betaald.

  • 2

    Ieder van het vorige lid afwijkend beding is nietig.

  • 3

    De eigenaar heeft een retentierecht op hetgeen de erfpachter mocht hebben afgebroken, totdat hem hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht heeft te vorderen is voldaan.


Kennisdossiers

Titel Categorie
Titel Erfpacht Categorie Registergoederenrecht

Rechtspraak

Titel Instantie Datum Nummer
Tijdens faillissement verschuldigd geworden erfpachtcanon is geen boedelschuld Instantie Hoge Raad Datum 19-01-2024 Nummer ECLI:NL:HR:2024:56
Notaris niet aansprakelijk bij aanvullende canon door gebruik in strijd met erfpachtvoorwaarden Instantie Rechtbank Amsterdam Datum 01-11-2023 Nummer ECLI:NL:RBAMS:2023:6407
Nalaten aanbiedingsplicht na aankondiging executieveiling rechtvaardigt opzegging erfpachtrecht Instantie Rechtbank Den Haag Datum 22-03-2023 Nummer ECLI:NL:RBDHA:2023:3493
Kifid: kosten van nieuwe hypotheekakte voor rekening van bank bij wijziging van voortdurend erfpacht in eeuwigdurend erfpacht Instantie Commissie van Beroep Financiële Dienstverlening Datum 20-02-2023 Nummer 2023-0008
Onredelijke verhoging van de canon door gemeente leidt tot vernietiging van de overeenkomst Instantie Parket bij de Hoge Raad Datum 20-01-2023 Nummer ECLI:NL:PHR:2023:88
Zorgplicht notaris geschonden door onvoldoende duidelijke erfpachtbestemming Instantie Rechtbank Amsterdam Datum 21-09-2022 Nummer ECLI:NL:RBAMS:2022:5514
Notaris heeft koper onvoldoende gewaarschuwd voor aansprakelijkheid voor door verkoper verschuldigde canon Instantie Rechtbank Rotterdam Datum 01-06-2022 Nummer ECLI:NL:RBROT:2022:4283
Canonherziening als voorwaarde voor toestemming overdracht erfpachtrecht volgt niet uit erfpachtvoorwaarden en is onredelijk Instantie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden Datum 11-02-2020 Nummer ECLI:NL:GHARL:2020:1172
Vergoeding van waarde van erfpacht en appartementsrecht bij opzegging moet naar objectieve maatstaven worden berekend Instantie Hoge Raad Datum 11-10-2019 Nummer ECLI:NL:HR:2019:1578
Vordering tot vernietiging erfpachtbepaling is verjaard Instantie Rechtbank Midden-Nederland Datum 09-05-2019 Nummer ECLI:NL:RBMNE:2019:2280
Vervangende machtiging voor de overdracht van erfpachtrechten, art. 5:91 lid 4 BW Instantie Rechtbank Noord-Holland Datum 04-10-2018 Nummer ECLI:NL:RBNHO:2018:8469
Rechtbank verklaart bepaling inzake canonherziening bij particuliere erfpacht ongeldig Instantie Rechtbank Amsterdam Datum 11-10-2017 Nummer ECLI:NL:RBAMS:2017:7364
Aanpassing canon op grond van algemene voorwaarden niet ongeldig (SEBA / Amsterdam I) Instantie Hoge Raad Datum 29-04-2016 Nummer ECLI:NL:HR:2016:769
Bepaling uit erfpachtvoorwaarden getoetst aan de Richtlijn Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten Instantie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden Datum 22-09-2015 Nummer ECLI:NL:GHARL:2015:7097
Geen verkrijging van eigendom door erfpachter Instantie Rechtbank Rotterdam Datum 03-06-2015 Nummer ECLI:NL:RBROT:2015:3944
Goederenrechtelijk karakter van erfpachtrecht pleit voor canonherziening onder voorwaarden die uit de akte blijken Instantie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden Datum 13-01-2015 Nummer ECLI:NL:GHARL:2015:108
Voorwaarde die eigenaar aan toestemming voor overdracht erfpachtrecht verbindt, wordt door rechter getoetst op redelijkheid Instantie Hoge Raad Datum 05-02-2010 Nummer ECLI:NL:HR:2010:BK0870
Willems/Hoogheemraadschap Instantie Hoge Raad Datum 05-02-2010 Nummer ECLI:NL:HR:2010:BK0870
Wijzigen ?altoos durende? erfpachtovereenkomst niet mogelijk Instantie Hoge Raad Datum 27-04-2007 Nummer ECLI:NL:HR:2007:AZ9323
Verhuur of verpachting voor ongewoon lange periode is geen ongewone of voor de eigenaar bezwarende voorwaarde in de zin van art. 5:94 lid 2 BW Instantie Hoge Raad Datum 25-11-2005 Nummer ECLI:NL:HR:2005:AT8242
Gemeente Groningen/Reilman Instantie Hoge Raad Datum 29-11-2002 Nummer ECLI:NL:HR:2002:AE4553
Windmill-arrest Instantie Hoge Raad Datum 26-01-1990 Nummer ECLI:NL:HR:1990:AC0965

Literatuur

Titel Auteur(s) Bron
Titel Juridische complicaties bij het samenkomen van erfpacht- en opstalrechten met contractuele mandeligheid Auteur(s) T.R.G. Friedrichs Bron PEN 2024/9
Titel Themanummer Erfpacht in Amsterdam (I) Bron WPNR 2022/7364
Titel Themanummer Erfpacht in Amsterdam (II) Bron WPNR 2022/7365
Titel Stedelijke erfpacht bezien vanuit de doorkruisingsproblematiek Auteur(s) W.G. Huijgen Bron WPNR 2022/7365
Titel Proefschrift; drie stellingen: Wijziging van beperkte rechten Auteur(s) K. Everaars Bron WPNR 2021/7352
Titel Wijziging van beperkte rechten Auteur(s) K. Everaars Bron Ars Aequi 2021/11
Titel Een verbeterde opzeggingsregeling voor erfpacht Auteur(s) F.J. Vonck Bron WPNR 2019/7227
Titel Instrumenteel gebruik van het recht van erfpacht in het kader van circulair bouwen Auteur(s) P.J. van der Plank, D. de Jong Bron WPNR 2019/7224
Titel Huuranaloge erfpacht- en opstalrechten en andere perikelen: als de rook om je hoofd is verdwenen! Auteur(s) H.K. Nijkamp Bron VGFC 2017/4
Titel Commotie rond de Amsterdamse erfpacht Auteur(s) H.D. Ploeger, H. Bounjouh Bron WPNR 2017/7152
Titel Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/209 e.v.
Titel I.M.B. Balvert en L. Benders, Erfpachtconversie bij splitsing in appartementsrechten, Vastgoed Fiscaal & Civiel 2015/12
Titel Tekst en commentaar Burgerlijk Wetboek, Boeken 1,2,3 en 4, art. 3:15i BW Auteur(s) W.G. Huijgen Bron 2015
Titel De flexibiliteit van het recht van erfpacht (diss.) Auteur(s) F.J. Vonck Bron Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2013
Titel De zakelijke werking van erfpachtvoorwaarden Auteur(s) F.J. Vonck Bron WPNR 2007/6717
Inhoudsopgave
Overzicht
Wetstructuur
Civiel