Een publiekrechtelijk besluit met algemene strekking vormt geen bijzondere last of beperking (Portsight)

Verkoper V heeft in 2008 een bouwterrein verkocht aan koper K. In 2006 al werden in de Staatscourant beleidsregels gepubliceerd die een beperking inhouden van de mogelijkheid om op het terrein bebouwing te realiseren. K weigert mee te werken aan de levering en meent dat het bouwterrein niet vrij is van alle bijzondere lasten en beperkingen in de zin van art. 7:15 lid 1 BW.
In het arrest Bos/Smeenk (HR 27 februari 2004, zaaknr. C02/250HR, ECLI:NL:HR:2004:AN9072) heeft de Hoge Raad beslist dat art. 7:15 BW ook van toepassing is indien sprake is van een last of beperking met een publiekrechtelijk karakter. In de literatuur is kritiek geuit op de in dit arrest gehanteerde maatstaf en de Hoge Raad ziet mede daarin aanleiding tot heroverweging van de gegeven invulling aan het vereiste dat sprake moet zijn van een ‘bijzondere’ last of beperking.
De Hoge Raad oordeelt dat moet worden aangenomen dat slechts sprake is van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Nu de beleidsregels niet een besluit vormen dat specifiek is gericht tot een of meer eigenaren, kunnen de uit de hieruit voortvloeiende lasten en beperkingen niet worden aangemerkt als ‘bijzonder’ in de zin van art. 7:15 lid 1 BW.