A-G: waarderingsvoorschrift verhuurde woning box 3 in strijd met EU-recht wegens zeer lage huurprijs

A is eigenaar van een bovenwoning die al dertig jaar wordt verhuurd aan B. Omdat B recht heeft op huurbescherming van voor de liberalisering, is de huurprijs zeer laag. Door de huurbescherming kan A de huur niet opzeggen of aanpassen aan marktconforme prijzen. Uit twee taxaties volgt dat waarde van de woning in verhuurde staat tussen € 274.00 en € 285.000 ligt.
Sinds 1 januari 2010 schrijft art. 5.20 lid 3 Wet IB 2001 voor dat verhuurde woningen in box 3 in aanmerking moeten worden genomen naar de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de leegwaarderatio. A''s woning wordt voor de heffing van inkomstenbelasting in aanmerking genomen naar een waarde van € 373.800.
In geschil is of het waarderingsvoorschrift van art. 5.20 lid 3 Wet IB 2001 een inbreuk maakt op het recht van eigendom van art. 1 Eerste Protocol EVRM.
De A-G concludeert, evenals het Hof dat het waarderingsvoorschrift in dit geval een inbreuk maakt op het recht van eigendom. Het feit dat een betrokkene niet in staat is om een redelijk rendement te behalen, is een relevante omstandigheid bij de beoordeling van een fair balance (arrest Hutten-Czapska). De A-G acht in dit geval een buitensporige last aanwezig, nu A wordt geacht in box 3 25% meer inkomen te genieten, hetgeen leidt tot een omvangrijk negatief rendement op zijn vermogensbestanddeel.
De Wet IB 2001 biedt voorts voldoende aanknopingspunten om zelf te voorzien in het rechtstekort door op basis van art. 5.19 Wet IB 2001 het rendement te berekenen over de waarde in het economische verkeer van de bovenwoning.