LOADING  
Fiscaal
Civiel

Derdenbescherming bij de verkrijging van registergoederen (art. 3:24 - 3:26 BW)

Derdenbescherming bij de verkrijging van registergoederen

Dit thema maakt onderdeel uit van de kennisdossiers: Mail a friend
Bijgewerkt tot 11 december 2020

1 Inleiding

Voor de rechtszekerheid is van groot belang dat uit de openbare registers de juiste rechtstoestand van een onroerende zaak kan worden achterhaald. Omdat in Nederland bij eigendomsoverdracht het causale stelsel geldt en omdat ten aanzien van inschrijvingen in de openbare registers een negatief stelsel geldt, zijn in art. 3:24–3:26 BW beschermende bepalingen opgenomen voor verkrijgers van registergoederen. Zo worden derden onder voorwaarden beschermd tegen onjuistheden in het openbare register die voorkomen hadden kunnen worden. Deze beschermende bepalingen gelden alleen wanneer het register voldoende geraadpleegd is. Dit vloeit voort uit art. 3:23 BW. 
De artt. 3:24–3:26 BW bieden slechts bescherming aan personen die een rechtshandeling tot verkrijging van een recht op een registergoed onder bijzondere titel hebben doen inschrijven. Verkrijgers onder algemene titel, bijvoorbeeld erfgenamen, kunnen geen bescherming aan die bepalingen ontlenen. Evenmin kunnen derden zoals een (potentiële) koper of een (beslagleggende) schuldeiser zich op die bepalingen beroepen, zij hebben immers geen recht op het registergoed verkregen.

2 Onvolledigheid registers

De bescherming van de verkrijging van een recht op een registergoed bij onvolledige registers staat in art. 3:24 BW. De vereisten voor deze bescherming zijn opgenomen in het eerste lid. Allereerst is vereist dat het recht op een registergoed is verkregen onder bijzondere titel. De manieren waarop verkregen kan worden onder bijzondere titel zijn opgenomen in art. 3:80 lid 3 BW. Het tweede vereiste houdt in dat de verkrijging moet berusten op een rechtshandeling. Naast overdracht kan dit bijvoorbeeld ook vestiging van een recht zijn. Verder is een voorwaarde dat de rechtshandeling in de openbare registers wordt ingeschreven. Dit moment van inschrijving is bepalend voor de bescherming. Vereist is dat op het moment van inschrijving een ander inschrijfbaar feit niet is ingeschreven. De inschrijfbare feiten zijn opgesomd in art. 3:17 BW. 
Voor de bescherming van art. 3:24 BW is niet de goede trouw vereist uit art. 3:11 BW. De zinsnede 'of door raadpleging van de registers de mogelijkheid daarvan had kunnen kennen', die voorkomt in de artikelen 3:25 en 3:26 BW, ontbreekt in art. 3:24 BW. Dit betekent dat de enkele wetenschap van de mogelijkheid dat een bepaald feit zich heeft voorgedaan, niet meebrengt – ook niet indien de wetenschap van die mogelijkheid aan de registers zelf is ontleend – dat het desbetreffende feit gekend wordt. Slechts wanneer een derde buiten de registers om wetenschap heeft van het niet-ingeschreven feit, komt hem geen bescherming toe (Hof Arnhem-Leeuwarden 31 januari 2017, nr 200.160.360/01, ECLI:NL:GHARL:2017:788). Voor de bescherming is ook niet vereist dat de verkrijging om baat is geweest; dit mag ook om niet zijn. 
Uit de wetsgeschiedenis volgt dat wanneer aan de vereisten voor de bescherming uit art. 3:24 BW is voldaan, ook alle rechtsopvolgers van degene die door art. 3:24 BW wordt beschermd, bescherming verkrijgen. Hiervoor is niet vereist dat alle rechtsopvolgers zelf aan de vereisten van art. 3:24 BW voldoen. 
Als aan al deze voorwaarden is voldaan, kunnen niet ingeschreven maar wel inschrijfbare feiten niet aan de verkrijger worden tegengeworpen.

De Hoge Raad (20 maart 2020, nr 19/00261, ECLI:NL:HR:2020:484) oordeelde dat zaaksvervanging niet-inschrijfbaar is op grond van art. 3:17 BW. In deze casus waren hypotheekrechten als gevolg van ruilverkaveling van rechtswege op een ander, vervangend perceel komen te rusten. Zodanige zaaksvervanging is niet het gevolg van van een daarop gerichte rechtshandeling, maar berust rechtstreeks op art. 160 lid 3 (oud) Liw, en derhalve niet inschrijfbaar. Zodanige zaaksvervanging valt ook niet onder een andere categorie inschrijfbare feiten van art. 3:17 lid 1 BW, noch is inschrijving ervan mogelijk krachtens een andere wetsbepaling. Derhalve kon geen bescherming worden ontleend aan art. 3:24 BW, nu geen sprake was van een niet-ingeschreven feit dat tot onvolledigheid van de openbare registers had geleid. 

In een uitspraak van de Hoge Raad van 25 september 2020 (nr 19/04758, ECLI:NL:HR:2020:1527), kon de bescherming van art. 3:24 BW niet ingeroepen worden. In casu was sprake van een in 1928 gevestigde erfdienstbaarheid die geldig gevestigd was en ook in de openbare registers stond ingeschreven. De verkrijger van het dienende erf had een onderzoek laten verrichten door het kadaster en hieruit bleek - ten onrechte - dat op het perceel geen erfdienstbaarheid rustte. Omdat onvolkomendheden in kadastrale registratie en/of het door de kadaster opgestelde onderzoeksrapport buiten het bereik van art. 3:24 BW vallen, kwam aan de verkrijger geen bescherming toe. 

2.1 Uitzonderingen

In art. 3:24 lid 2 BW worden uitzonderingen genoemd waarbij geen bescherming plaatsvindt. Naast deze genoemde uitzonderingen, is de algemene uitzondering in het eerste lid te vinden. Daarin staat dat geen bescherming plaatsvindt wanneer de verkrijger het niet ingeschreven feit kent. Dit kan het geval zijn wanneer de verkrijger buiten de registers om deze informatie heeft verkregen. De bewijslast hiervoor ligt aan de kant van diegene die zich op het niet ingeschreven feit beroept, zie ook Hof Arnhem-Leeuwarden 31 januari 2017, nr 200.160.360/01, ECLI:NL:GHARL:2017:788

3 Onjuist ingeschreven feiten

De bescherming bij onjuist ingeschreven feiten staat in artt. 3:25 en 3:26 BW. Bij de bescherming tegen onjuiste ingeschreven feiten moet een onderscheid worden gemaakt tussen onjuiste feiten die door een ambtenaar in een authentieke akte met kracht van authenticiteit zijn opgenomen en die krachtens die akte in de registers zijn ingeschreven en andere onjuiste feiten.
Art. 3:25 BW beschermt een verkrijger tegen onjuiste feiten die door een ambtenaar zijn opgenomen in een authentieke akte. 
Art. 3:26 BW kent een meer beperkte bescherming: alleen aan degene die redelijkerwijze voor een juiste vermelding had kunnen zorgdragen, kan de onjuiste vermelding worden tegengeworpen.
Bij deze artikelen is ook vereist dat sprake is van verkrijging van het recht op een registergoed onder bijzondere titel. Daarnaast moeten de registers een onjuist feit bevatten tijdens het moment van de inschrijving. 
De artikelen 3:25 en 3:26 BW bieden de verkrijger bescherming, tenzij hij de onjuistheid kende of door raadpleging van de registers had kunnen kennen. Niet-raadpleging van de registers is voor risico van de verkrijger. Een potentiële koper van een onroerende zaak wordt dus geacht de rechtstoestand van die onroerende zaak te controleren in de openbare registers voordat hij overgaat tot de koop.

4 Andere bepalingen van derdenbescherming

Een verkrijger van een registergoed kan zich in een voorkomend geval ook op een tweetal andere bepalingen van derdenbescherming beroepen. In de eerste plaats is een beroep op art. 3:88 BW mogelijk. Deze bepaling ’repareert’ een gebrek in de beschikkingsbevoegdheid van een vervreemder voor zover dat gebrek is ontstaan doordat bij een vorige overdracht sprake was van een titel- of een leveringsgebrek. Art. 3:88 BW eist wel dat de verkrijger te goeder trouw is in de zin van art. 3:11 BW. Het eist niet dat de verkrijging anders dan om niet was.
In de tweede plaats kan de verkrijger een beroep doen op de algemene bepaling van art. 3:36 BW. De verkrijger moet voor een geslaagd beroep op die bepaling aantonen dat degene tegen wie hij die bepaling wil inroepen de schijn van beschikkingsbevoegdheid heeft gewekt en dat de verkrijger op die schijn is afgegaan en daarop ook redelijkerwijze mocht afgaan.

5 Voorbeelden inzake derdenbescherming

Casus 1: inschrijving van een inschrijfbaar feit heeft niet plaatsgevonden

A verkoopt zijn woning aan B. De woning wordt overgedragen onder de ontbindende voorwaarde dat B binnen een jaar een nieuwe baan heeft gevonden. B vindt 2 maanden na de overdracht nieuw werk. B moet daarom de woning terug overdragen aan A. A vergeet echter in het openbaar register te laten inschrijven dat de voorwaarde in vervulling is gegaan. Dit betekent dat iedere derde die het register zou raadplegen, daaruit opmaakt dat B eigenaar is. In het register staat immers niet dat de voorwaarde is vervuld.
Stel nu dat B de woning, ondanks dat hij die eigenlijk moet terug overdragen aan A, aan C verkoopt en levert. C weet niet dat B inmiddels werk heeft gevonden en dat de voorwaarde dus vervuld is. Is C eigenaar geworden?

Uitwerking

Om eigendom te kunnen overdragen, en andersom, om eigendom van een onroerende zaak te kunnen verkrijgen (eigenaar te worden), zijn volgens de wet drie elementen vereist:

  1. een geldige titel, in dit geval een koopovereenkomst;
  2. een leveringshandeling (de levering vastleggen in een notariële akte en de akte inschrijven in het openbare register);
  3. beschikkingsbevoegdheid over de onroerende zaak bij degene die levert.

In dit geval wordt niet onvoorwaardelijk voldaan aan het derde vereiste, B is niet onvoorwaardelijk bevoegd te beschikken over de woning. De titel op basis waarvan B de woning heeft gekregen (de koopovereenkomst), is namelijk voorwaardelijk. Dat betekent dat het verkregen eigendomsrecht eveneens voorwaardelijk is (art. 3:84 lid 4 BW). Op het moment waarop de voorwaarde wordt vervuld, eindigt het eigendomsrecht van B. Als B geen eigenaar (meer) is, kan hij niet beschikken over de woning (hij is beschikkingsonbevoegd). Hij kan de eigendom dus niet overdragen aan C.
De wet maakt echter een uitzondering voor deze situatie (art. 3:24 lid 1 BW): C wist niet dat B geen eigenaar was, omdat verzuimd is in het register in te schrijven dat de ontbindende voorwaarde is vervuld nu B binnen een jaar een baan heeft gevonden. Omdat C mocht afgaan op wat in het register staat, wordt hij beschermd tegen de beschikkingsonbevoegdheid van B. C wordt dus eigenaar. A heeft geen recht op teruglevering van de onroerende zaak. A kan hooguit een schadevergoeding eisen van B.

Casus 2: inschrijving van een onjuist feit (vervulling van een ontbindende voorwaarde)

A verkoopt zijn woning aan B. De woning wordt geleverd onder de ontbindende voorwaarde dat B binnen een jaar een nieuwe baan heeft gevonden. B heeft na een jaar nog steeds geen baan. A heeft inmiddels spijt gekregen van de overdracht, en hij vertelt aan B dat hij de woning terug wil. In overleg met B laat A in het register inschrijven dat B wél een baan heeft gevonden, dus dat de ontbindende voorwaarde is ingetreden. Iedere derde die het register zou raadplegen, maakt daaruit op dat A eigenaar is. In het register staat immers dat de voorwaarde is vervuld.
A verkoopt de woning daarna aan C. Vervolgens krijgt B spijt van het feit dat hij heeft ingestemd met de inschrijving in het register. Juridisch gezien heeft hij recht op het huis; A heeft het aan hem overgedragen onder de ontbindende voorwaarde dat hij een baan zou vinden, en die voorwaarde is niet vervuld. B is dus nog eigenaar van het huis! Kan B het huis bij C opeisen?

Uitwerking

A was op het moment van de levering van het huis aan C geen eigenaar van het huis. Hij was dus onbevoegd om daarover te beschikken. Omdat voor een geldige overdracht vereist is dat de vervreemder beschikkingsbevoegd is (zie art. 3:84 BW), is de overdracht in beginsel ongeldig. De wet bepaalt echter dat C onder omstandigheden toch wordt beschermd tegen de beschikkingsonbevoegdheid van A (art. 3:26 BW). Dit is het geval wanneer:

  • Er een onjuist feit in de registers stond ingeschreven ten tijde van de overdracht door A aan C, en
  • C niet wist noch had kunnen weten van de onjuistheid, en
  • B redelijkerwijs ervoor had kunnen zorgen dat de registers wél in overeenstemming waren met de werkelijkheid.

6 Literatuur

  •  L.M. de Hoog, 'Bescherming tegen onbekende hypotheken na herverkaveling', WPNR 2020(7292)